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  • 高房租“消滅”窮人?脫韁野馬到底怎么管?

       時間:2018-08-23 13:32:59     瀏覽:1812    評論:0    
    核心提示:有人說資本推高房租,政府必須插手,也有說一切交給市場,政府的手離的越遠越好。8月21日,北京市住房城鄉建設委會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門,依托北京市12345政府服務熱線,開通打擊“黑中介”投訴舉報專線,嚴厲打擊擾亂租賃市場秩序、損害群眾利益的行為。


    高房租“消滅”窮人?脫韁野馬到底怎么管?

     

      最近好幾個微信群因為房租大漲的問題吵得不可開交。有人說資本推高房租,政府必須插手,也有說一切交給市場,政府的手離的越遠越好。

      最新的消息是,有關部門果然出手了:8月21日,北京市住房城鄉建設委會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門,依托北京市12345政府服務熱線,開通打擊“黑中介”投訴舉報專線,嚴厲打擊擾亂租賃市場秩序、損害群眾利益的行為。

      而北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門,集中約談三大主流公寓等主要住房租賃企業負責人,共同承諾落實“三不得”要求。

      杠桿游戲很好奇,其他國家對租房市場的態度如何,政府在其中又是如何利用政策杠桿來穩定租金,抑或是完全交給市場?查閱了幾個典型國家的相關資料文獻后發現,似乎出手管制租金價格的居多。

      1

      美國:實行“住宅租金管制”與“租金穩定”政策

      美國房屋租賃的法規比較健全,如租金管制法、公寓法等,從各個方面保護房客的權益,也有有專門的房屋法院,來解決租房糾紛。

      若法院判驅逐房客,須由警察執行,房東及其他機構不得動手,不能威脅強迫。美國租房者一般還成立房客委員會,對房屋的衛生、安全及其他租約上所訂的權益,進行表達和維護。

      公寓出租須經過資格審查,具體審查內容包括收入情況,衛生安全、物業管理情況等。

      紐約法律規定,房東須將租房押金視為房客的托管基金,不能被房東動用,但房東可以從押金存款總額中每年抽取1%作為管理費用。

      《住房法》規定,市場房租不得任意上漲。

      美國實行“住宅租金管制”與“租金穩定”政策,保護長租的租客。在房租高企的城市實行最高租金管制,以及租金上漲率管制,具體細則上各州有所差別。

      但總的方向是,一定幅度之內,房租高低由市場決定,若超過了這一幅度則進行租金管制。

      另外,租房的押金房東要專門開賬戶存放,這筆錢一年后的利息,房東和房客四六分成, 在退租時退還。

      2

      德國:解約保護、住房補貼及稅收優惠

      說到穩樓市,德國是教科書級別的。公開資料顯示,德國以前住房自有率45%,55%的人口租房居住。

      德國《民法典》中的《住房租賃法》,對租賃市場進行規范,此后不斷調整和豐富。重點也在于對租戶的權益保障,這其中就包括租金限制。

      房東要上調租金,必須滿足租金15個月未變、且目標租金不超過市政當局或其他城市的大小、設施、質量、位置等條件相當的同類型住房的租金標準。

      租金在3年內漲幅不得超過20%。

      相關統計數據顯示,一線城市最近一年平均租金漲幅就高達20%,這在德國是不被允許的。

      《刑法典》中的《經濟犯罪法》規定,在租戶面臨困境的前提下,如果房東目標租金超過當地租金標準的50%,則可判定房東違法,處以不超過3年的監禁或罰款,情節特別嚴重的,最高判處10年監禁;

      如果房東通過減少租客可利用空間,而變相使得租金超過當地標準的20%,可處以最高五萬歐元的罰款。

      此外,德國還對租房群體提供住房補貼。政府對用于出租的房屋提供融資支持、稅收優惠或者直接補貼。

      還值得一提的是,德國對租房者提供了解約保護政策,具體而言就是房東僅在規定情況下基于合理權益,才可以解除合同。如承租人違反合同規定、房東欲自主或其他家庭成員居住或房東通過適當開發住房可獲得重大經濟利益等。

      3

      日本:租賃期間不能調整租金,租房要有保證人

      日本的租房比例也是較高。其中日本的租賃住房中,超過6成是委托物業托管企業管理,類似于我國的長租公寓企業。

      在日本,租賃行業已經形成專業的租賃房屋開發一出租一租后管理一租金擔保一資產證券化的全產業鏈條,以資產管理公司為核心的行業生態。

      日本租賃市場租客與業主同權,且對租戶的保護很強。

      房主在租賃期間不能調整租金,一般是在兩年期滿后才可以調整租金。若是想要收回房屋,即便是有正當理由,也要提前半年向租戶提出退房請求。

      為防止租房者交不出房租,租房者必須有保證人,要填經濟收入方面等資料,房地產中介公司和房東若遇上租房者不交房租,而逃走的,就會去找保證人。

      4

      中國:保護租戶利益、穩定租金可以借鑒各國經驗

      以上為美國、德國、日本三大典型國家在租客保護和租金管制上的部分政策,另外諸如加拿大,法律規定,房東或租房合同不得要求租客支付遠期租金支票,房東能收的保證金只能是1個月租金,作為退房時最后1個月租金。

      關于房租漲幅,如所租住宅為老舊建筑則有限制,若是新建大樓則不受限制。

      房東每次漲房租時,只能是在租客入住12個月后,或離上次漲房租12個月后。此外,房東漲房租前,必須至少提前90天書面通知。

      最“便宜”的莫屬于新加坡,有將近80%的居民是居住在政府組屋中,類似我國的公租房,既穩定又劃算。

      對比后發現,發達國家對于租房市場進行嚴格管理似乎是主流,尤其是在保護租客權利以及穩定租金方面。

      如今,我國租房成為剛畢業年輕人,尤其城市外來人口的主流選擇,也是比買房更加剛需的剛需。租房市場不僅是經濟問題,更是社會問題。我們在這方面做得還遠遠不夠。

      比如便宜的公租房,我們比例比新加坡,甚至比香港都低太多。

     
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